La perdurante emergenza pandemica e i conseguenti provvedimenti governativi adottati nel corso dell’ultimo anno per contenere i contagi da Covid-19 hanno avuto un’importante incidenza nell’ambito dei rapporti di locazione immobiliare, soprattutto per quelli ad uso diverso dall’abitativo.

Ci si riferisce, nello specifico, alle esigenze che sempre più di frequente sono rappresentate dal conduttore di richiedere la sospensione o la riduzione del canone di locazione dell’immobile non pienamente utilizzato a causa della sospensione temporanea della propria attività d’impresa.

Sospensione delle attività e canone di locazione immobiliare durante la pandemia

Nel corso degli ultimi mesi stanno proliferando nei tribunali azioni aventi ad oggetto le tematiche di cui sopra e, in particolare, le eccezioni frapposte dai conduttori per contrastare le domande di risoluzione del contratto promosse dai locatori, basate sulla sospensione, più o meno duratura, dell’attività per via delle misure restrittive di legge a contenimento dei contagi da Covid-19.

Al riguardo le pronunce delle corti di merito non hanno ancora assunto contenuto omogeneo.

In tale ambito, pare interessante affermare un principio che pare invece trovare unanime riscontro in giurisprudenza.

Anche da ultimo il Tribunale di Monza (con ordinanza del 1° febbraio 2021), andando nel solco di altri precedenti di merito (Tribunale di Macerata ordinanza n. 10744 del 28 ottobre 2010) ha evidenziato come i provvedimenti governativi – nel caso di specie il “Decreto Rilancio”, D.L. 34/2020 – non abbiano introdotto una causa automatica di giustificazione agli adempimenti derivanti dalle misure di restrizione anti-epidemia. La valutazione circa l’inadempimento non può quindi essere vincolata alla mera allegazione del conduttore di aver subito effetti economici negativi dalle misure restrittive suddette, rimanendo sempre vigente il principio per cui spetta al debitore fornire la prova di aver fatto uso della ordinaria diligenza per rimuovere gli ostacoli creati all’esatta esecuzione degli impegni contrattuali.

Risoluzione del contratto di locazione per inadempimento

In definitiva, il conduttore deve offrire concreta dimostrazione del fatto che l’inadempimento sia derivato dall’esigenza di allinearsi alla normativa emergenziale.

Nel caso di cui al richiamato provvedimento della corte briantea, è stato ritenuto che il conduttore – che si era limitato a sostenere, quale motivo del mancato pagamento dei canoni, l’impossibilità di svolgere la propria attività, sospesa dai provvedimenti governativi – non avesse dato dimostrazione del fatto che la persistente sospensione dell’attività svolta nell’immobile locato (anche nei periodi non strettamente corrispondenti a quelli di cui al lockdown) fosse effettivamente dovuta ai provvedimenti di legge.

Il mancato assolvimento dell’onere della prova ha condotto il giudice a disporre ordinanza di rilascio ex art. 650 cpc.

Avv. Silvia Puzzovio

Avv. Lorenzo Mosso